Nöbetçi Eczaneler
Erzincan’da arsa sahiplerinin müteahhitlerle yaptığı kat karşılığı anlaşmalarda ödeme şekli, daire tipi ve arsanın bulunduğu mahalle kazancı doğrudan etkiliyor. Uzmanlar, nakit satış ile kat karşılığı model arasındaki farklara dikkat çekiyor.
Son yıllarda Erzincan’da konut fiyatlarında yaşanan hızlı yükseliş, arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki pazarlık sürecini de köklü biçimde değiştirdi. Artan inşaat maliyetleri, krediye erişimde yaşanan zorluklar ve imar koşullarındaki farklılıklar, kat karşılığı anlaşmaları her zamankinden daha karmaşık bir hâle getirdi.
Bu süreçte birçok arsa sahibi, arsasını nakit satmanın mı yoksa kat karşılığı anlaşmaya gitmenin mi daha kârlı olacağını sorgulamaya başladı. Gayrimenkul uzmanı Bağlan’a göre ise bu sorunun tek bir cevabı yok.
“Nakit Satışta Müteahhit Finansal Olarak Zorlanıyor”
Kat karşılığı ile nakit satış arasındaki temel farklara değinen Bağlan, müteahhitlerin arsa bedelini peşin ödemek zorunda kalması hâlinde inşaat sürecinde ciddi finansman baskısıyla karşılaştığını söyledi.
Bağlan, bu durumu şu sözlerle anlattı:
“Nakit para arsaya bağlandığında müteahhit inşaat sürecinde zorlanır. Malzeme alımı, işçilik ve diğer giderler için ek finansman ihtiyacı doğar. Bu nedenle nakit alımlarda müteahhitler genellikle yüzde 10 ila yüzde 15 arasında bir fiyat düşüşü talep eder.”
Bu indirimin arsa sahipleri açısından ciddi bir gelir kaybı anlamına geldiğini vurgulayan Bağlan, rakamlarla örnek verdi.
8 Milyon TL’lik Değer Nakit Satışta 7 Milyon TL’ye Düşebiliyor
Bağlan’ın verdiği bilgilere göre, kat karşılığı anlaşmalarda yaklaşık 8 milyon TL değer biçilen bir arsa, nakit satış tercih edildiğinde 6 milyon 800 bin TL ile 7 milyon TL aralığına kadar gerileyebiliyor.
Bu farkın yalnızca ödeme şekliyle sınırlı olmadığını ifade eden Bağlan, “Arsanın konumu, çevredeki daire satış fiyatları ve imar hakkı bu rakamları doğrudan etkiliyor” dedi.
Halitpaşa Mahallesi Örneği Hesabı Değiştiriyor
Mahalle bazlı değerlendirmelerin önemine dikkat çeken Bağlan, Halitpaşa Mahallesi üzerinden somut bir örnekle durumu açıkladı. Bu bölgede daire fiyatlarının Yenimahalle gibi merkezi bölgelere göre daha düşük seyrettiğini belirten Bağlan, 100 metrekare net bir dairenin 3 milyon 500 bin TL ile 3 milyon 700 bin TL arasında alıcı bulduğunu söyledi.
Ortalama satış fiyatını 3 milyon 600 bin TL olarak değerlendiren Bağlan, şu hesaplamayı paylaştı:
“Bu bölgede iki daire karşılığında arsa sahibinin elde ettiği toplam değer yaklaşık 7 milyon 200 bin TL oluyor. Ancak arsa sahibi nakit satışı tercih ederse, yüzde 10–15 iskonto uygulanıyor ve bu rakam yaklaşık 6 milyon 120 bin TL seviyelerine kadar düşüyor.”
Daire Tipi ve Proje Tasarımı Kazancı Belirliyor
Bağlan, arsa üzerindeki proje tasarımının da kazancı doğrudan etkilediğini vurguladı. Projeye göre daire tiplerinin değiştirilebileceğini ifade eden Bağlan, 2+0 dairelerin tercih edilmesi durumunda aynı arsa üzerinde 8 ya da 9 dairelik projelerin mümkün olabildiğini söyledi.
Bu durumun hem müteahhit hem de arsa sahibi için farklı kazanç modelleri oluşturduğunu belirten Bağlan, her arsanın kendi potansiyeli doğrultusunda değerlendirilmesi gerektiğinin altını çizdi.
İmar Durumu ve Bölgesel Farklılıklar Göz Ardı Edilmemeli
Kat karşılığı anlaşmalarda sadece daire sayısına odaklanmanın büyük bir hata olacağını dile getiren Bağlan, imar durumu, emsal oranı, kat yüksekliği ve çevredeki projelerin mutlaka dikkate alınması gerektiğini söyledi.
“Bazen bir mahallede üç daire, başka bir mahallede dört daireden daha değerli olabiliyor” diyen Bağlan, arsa sahiplerinin profesyonel danışmanlık almadan karar vermemesi gerektiğini ifade etti.
“Tek Bir Formül Yok, Her Arsa Ayrı Ayrı Hesaplanmalı”
Açıklamalarının sonunda arsa sahiplerine önemli uyarılarda bulunan Bağlan, kat karşılığı anlaşmalarda ezbere karar verilmemesi gerektiğini vurguladı.
Bağlan, sözlerini şu ifadelerle tamamladı:
“Mahalle, imar durumu, daire tipi, satış fiyatı ve ödeme şekli birlikte değerlendirilmelidir. Kat karşılığı anlaşmalarda tek bir doğru formül yoktur. Her arsa kendi içinde ayrı bir hesaba sahiptir.” Dedi.